[ 목차 ]
1. 주택임대차 표준계약서
주택임대차 표준계약서입니다(출처: 법무부- 법무정책서비스).
2. 주택임대차 표준계약서 포함사항
주택임대차 표준계약서에 포함되는 사항입니다.
- 보증금과 차임 및 관리비
- 임대차 기간
- 입주 전 수리
- 임차주택의 사용·관리·수선
- 계약의 해제
- 채무불이행과 손해배상
- 계약의 해지
- 갱신요구와 거절
- 계약의 종료
- 비용 정산
- 분쟁의 해결
- 중개보수 등
3. 계약 체결 시 확인할 사항(대항력, 확정일자, 선순위 권리자 및 금액)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.
② 위 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서상의 확정일자(確定日字)*를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함)의 환가대금(換價代金)에서 후순위 권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있습니다. 단, 주택의 점유와 주민등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 합니다.
- * 계약기간 중 보증금 증액 또는 재계약 또는 계약갱신 과정에서 보증금을 증액한 경우에는 다시 확정일자를 받아야 합니다("증액된" 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위함).
③ 등기사항증명서, 미납국세·지방세(관할 세무서), 다가구주택 확정일자 현황(관할 주민센터, 등기소) 등을 확인하여 선순위 권리자 및 금액을 확인하여 보증금 회수가 가능할지를 판단하여 계약 체결 여부를 결정할 필요가 있습니다.
4. 계약 기간 중 확인할 사항(차임 증액청구, 묵시적 갱신, 계약 갱신 요구)
① (차임 증액청구) 계약기간 중이나 임차인의 계약갱신요구권 행사로 인한 갱신 시 차임‧보증금을 증액하는 경우에는 기존 차임·보증금의 5%(20분의 1)를 초과하여 증액하지 못합니다.
차임 등 증액 청구는 계약체결 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.
② (계약갱신요구) 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월전까지 사이의 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인의 계약의 갱신에 관한 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다.
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월*전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 않거나 '계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다'는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년, 나머지 조건은 이전의 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약의 경우 임차인이 갱신요구권을 사용한 것으로 볼 수 없습니다(추후 사용하지 않은 주택임대차보호법상의 갱신요구권을 사용할 수 있음).
③ (묵시적 갱신) 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월부터 2개월** 전까지, 임차인은 2개월 전까지 '각 상대방에게 계약을 종료하겠다거나 조건을 변경하여 재계약을 하겠다'는 취지의 통지를 하지 않으면 이전의 임대차계약과 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다. 갱신된 임대차 존속기간은 2년이며, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으나, 임대인은 임차인과의 합의 등이 있는 경우에 한하여 계약을 해지할 수 있습니다.
- * ’ 20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우 [2] 개월이 적용(종전에는 [1]개월).
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